住宅ローンで失敗しないために

こんにちは、ブログにお越しいただきありがとうございます。

家は人生で大きな買い物です。家を購入するときに損をしないためにどうすれば良いか。

家と住宅ローンの専門家の公認会計士　千日太郎さんの書籍

住宅ローンで「絶対に損したくない人」が読む本　からお得に家を買うノウハウをご紹介します。

住宅ローン選びのポイント

2023年６月は未だ住宅ローンの低金利が続いていますが、不動産屋は口を揃えて「金利はいつあがってもおかしくない」と言われてました。すでに固定金利が上がり次は変動金利が上がると言われていました。今が一番低金利で住宅ローンを組むことができると予測されていました。

低金利で人気のネット銀行ですが、AI技術で審査を行い人間と変わらない精密さがあるそうです。（本申込の時で仮審査は甘いようですが）

審査の厳しい順番は　

メガバンク・ネット銀行　

　　　　↓

地方銀行・信用金庫・農協

　　　　↓

　　　公的融資

となります。

メガバンクやネット銀行で審査が難しい場合は地方銀行や公的融資など再審査をしてみても良いですね。気をつけないといけないことは銀行が売りたい商品を誘導されてしまうことです。自分にあう住宅ローンを組むように計画しましょう。

購入物件が決まっていなくても事前の審査は可能です。先に審査をしておくと競争率の高い物件を購入する時に有利になります。他の人より早く購入の手続きをすすめることが出来ます。

購入の手順として

①金利のタイプを決める

②住宅ローンの銀行を決める

③自分に合った最適なローンを探す

④契約時、住宅ローン特約にチェックして購入する段取りをする

⑤事前審査から本審査へ

ただ審査が原因ではなく家の購入をキャンセルするだけだと手付金は返ってきませんので慎重に購入するか決めなくてはいけません。

無理な住宅ローンは組まない

千日太郎さんはこの書籍で無理な融資を組むことを徹底的に反対されていました。公認会計士さんのため支払いが厳しい住宅ローンを組んで困ったクライアントさんをたくさん見てこられているのかな？と思いました。

フラット３５は若い人に人気で低金利で固定金利の住宅ローンです。団信も必ず加入しなくて良いため金利も抑えられます。返済しやすいフラット３５ですが420回をノーミスで銀行にお金に返ること、と千日太郎さんはおっしゃっていました。ではどのように返済すればよいかご紹介してくれています。

無理なく完済できる住宅ローンは

１．月の返済が手取り月収の４割以下の金額（ボーナスなし）

しかし借りる人の条件にもよって３割以下の人や５割以下の人も・・・

２．返済額が一定になる元利均等返済方式がおすすめ

３．固定金利

４．定年時のローン残高が1000万円以下

この４つです。

住宅ローン関連の書籍には変動金利より固定金利をおすすめしていることが多いです。

いつ上がるかわからない金利のため、少し高い金利を保険代わりと考えて固定金利が良いそうです。私の周りは変動金利でローンを組んでいる人がほとんどですけどね・・・

変動金利で組んでいたとして金利が上がった時に元金が減らず返済のスピードが落ちます。

変動金利はリスクもあるので固定金利より多く資金を貯めておく必要があります。

もし変動金利で返すなら毎月の元利均等返済額の４分の１を貯蓄した上で、貯蓄と返済額の合計額を手取り月収の４割以下に抑えると良いそうです。

文字にすると難かしいので、太郎さんの書籍の表を参考にして作ってみました。

「持続性が優先される」なんだか深いですよね。不動産のことを長年ご存知の太郎さんだからこそのこの言葉だと思いました。

マイホームでも不動産投資でも自分のこだわりよりも多くの人が好みそうかを優先して物件を選ぶと良いそうです。

家を手放したり住宅ローンの返済ができないときなど、マイホームを売却しないといけません。不便な場所こだわりの強い注文住宅などは安い値段で手放さないといけないからです。

不動産投資でも利便性がよく住みやすい場所なら入所付けが簡単です。

住宅ローンで行き詰まったときには条件緩和交渉も視野に入れておいてもいいそうです。

低金利の銀行が増えローンの借り換えをする方も増えました。やはり返済が苦しい場合はいろんな角度から支払う方法を検討し、それでもダメなら交渉しましょうということでした。

固定金利でも金融情勢の変化や前代未聞の世界的大事件が起こったら金利は上がるそうです。そうなった場合は住宅ローンの返済方法を緩和するか金利を下げてもううかなど交渉する余地はあります。

最後に

この書籍の中では変動金利はおすすめされていませんが、その対象は余剰資金がない人の場合です。

生活する資金があり住宅ローンも問題なく組める人にとっては変動金利はお得な商品だと思います。この書籍は「絶対に損したくない・・・」の文言なので、リスクの分を加味して数字で表すと実際の固定金利が損しませんよ、と教えてくれています。

余裕のある人は変動金利で返済しお金に余裕が出たら繰り上げ返済したり、会社の退職金で一括返済したりすることが可能です。その人の返済パターンがあるので変動金利がダメとは一概には言えなさそうです。

しかしお金持ちというのは１円たりとも損したくない人が多いです。昔、お金持ちで家族経営されている所へ働いた時のことですが、その家族はとてもお金にシビアで普段の買い物は１円でも安く買うためにネットやチラシをみてはここの店は安い、あの店は今日は特売日だ、と言われていました。有名投資家のウォーレンバフェット氏も1000円の安い散髪屋にしか行かないそうです。庶民の私からすると驚きでした。でも今では大切なことだと思っています。

私も千日太郎さんの書籍を穴が開くまで読んで不動産で失敗せず成功の道を歩んでいきたいです！

では今日はこのへんで、最後までお読みいただきありがとうございました。

お金の勉強は難しいですが知れば知るほど楽しい今日この頃です。

ではまた。